Giá đất có vai trò rất quan trọng trong những giao dịch mua bán đất đai, đặc biệt là trong công việc tính tiền sử dụng đất, tính tiền giao đất, tính tiền thuê đất,… khi cơ quan nhà nước cho thuê đất đai hay công nhận đất hay bàn giao đất đai cho cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức. Vậy giá đất cụ thể là gì? Xác định giá đất cụ thể bằng những cách nào? Giá đất đai cụ thể khác gì so với bảng giá đất? Những trường hợp nào giá đất đai cụ thể được sử dụng?
Giá đất cụ thể là gì?
Giá đất cụ thể thường được hiểu là một trường hợp đặc biệt của giá đất đai. Giá đất đai cụ thể là giá trị về quyền sử dụng đất đai được tính trên 1 đơn vị diện tích đất đai (thí dụ đơn vị đo diện tích đất đai là m2…) được cấp bởi ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất đai quyết định, định giá trong mỗi trường hợp nhất định và có sự hỗ trợ, tham gia của các cơ quan quản lý đất cấp tỉnh nơi có đất đai về vấn đề xác định giá đất đai cụ thể.
Dựa theo quy định tại khoản 3 điều 114, giá đất đai cụ thể có một vài đặc trưng dưới đây:
- Do UBND tỉnh nơi có đất đai ban hành cho mỗi trường hợp cụ thể được phát sinh (không được ban hành trước).
- Cơ quan chức năng quản lý đất cấp tỉnh (Sở tài nguyên môi trường cấp tỉnh) nơi có đất đai chính là đơn vị tham gia để hỗ trợ UBND cấp tỉnh để xác định giá đất cụ thể.
- Giá đất đai cụ thể được xác định dựa theo thủ tục, trình tự, phương pháp luật định và có thể quyết định sau khi được tư vấn từ tổ chức/đơn vị có vai trò tư vấn và xác định giá của đất đai.
- Giá đất đai cụ thể chính là một trường hợp đặc biệt của giá đất đai.
Nhờ đó có thể thấy được rằng, giá đất đai cụ thể có các đặc trưng riêng và được quy định chi tiết, rõ ràng bởi pháp luật đất đai.
Xác định giá đất cụ thể bằng những cách nào?
Là một trường hợp khác biệt của giá đất đai, giá đất đai cụ thể được xác định dựa vào 5 phương pháp được quy định cụ thể tại điều 4 của nghị định 44/2014/NĐ-CP. Các phương pháp xác định giá đất đai cụ thể đó là:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu thập
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Giá đất đai cụ thể khác gì so với bảng giá đất?
Về thời điểm ban hành
Bảng giá đất: Do UBND cấp tỉnh ban hành định kỳ 5 năm/lần.
Giá đất đai cụ thể: Do UBND cấp tỉnh ban hành cho mỗi trường hợp cụ thể.
Về phạm vi để áp dụng
Bảng giá đất: Bao gồm giá cả của rất nhiều loại đất đai được dùng trong địa bàn ở tỉnh nơi có đất đai.
Giá đất đai cụ thể: Giá đất đai cụ thể chỉ được ban hành dành cho 1 trường hợp/ đối tượng/ loại đất đai của cá nhân sử dụng đất đai cho một trường hợp cụ thể.
Về trường hợp được áp dụng
Bảng giá đất: Tính tiền để xử phạt hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai, tính phí, tính thuế sử dụng đất đai và lệ phí trong quản lý, dùng đất đai,…
Giá đất đai cụ thể: Tính tiền để bồi thường khi cơ quan nhà nước thu hồi đất đai, tính tiền để cho thuê lại đất đai hay công nhận quyền được sử dụng đất đai đối với phần quy mô diện tích đất đai vượt hạn mức.
Những trường hợp nào giá đất đai cụ thể được sử dụng?
Dưới đây là những trường hợp giá đất cụ thể được sử dụng dựa theo quy định tại khoản 4 điều 114 của bộ luật đất đai (năm 2013).
- Tính toán tiền để đền bù khi nhà nước thu hồi đất đai.
- Tính tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt ngoài hạn mức giao đất cho cá nhân, hộ gia đình.
- Tính tiền dùng đất đai khi nhà nước công nhận quyền được sử dụng đất đai đối với phần quy mô diện tích đất đai vượt ngoài hạn mức của cá nhân, hộ gia đình.
Bài viết là những phân tích mới nhất của chúng tôi về giá đất cụ thể là gì và những vấn đề liên quan. Hy vọng những thông tin trên mang lại nhiều giá trị cho bạn đọc.